“国五条”细则

　　《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》3月1日在中国政府网公布，对一周前出台的楼市调控“国五条”进行细化。中央政府在全国两会前针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可小视。

　　调控再度加码

　　2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。其中，“完善稳定房价工作责任制”“坚决抑制投机投资性购房”“增加普通商品住房及用地供应”“加快保障性安居工程规划建设”“加强市场监管”等五项内容，被业界称为“国五条”。

　　自2009年12月份开始楼市调控后，政策曾经历四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。“国五条”则是第五次升级。

　　3月1日，国务院办公厅发文对“国五条”进行细化，其中明显从紧的措施有：

　　一是对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　二是对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　三是对出售自有住房的严格按转让所得的20%计征。同时加快推进房产税扩大试点工作，引导住房合理消费。

　　值得注意的是，此次发文还明确提出，各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　专家认为，三四月份，相关部委将出台细则，进一步细化相关内容，地方政府也将出台地方执行细则，尤其是一线城市，措施可能会更严厉。

　　近期，一二线城市房价涨幅较大，购房者“看涨”预期强烈。特别是春节前夕，楼市悄然出现“看房热”，多地住宅成交量同比上扬。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前楼市是“东边日出西边雨”：东部一线和少数二线城市楼市趋热，而中西部广大地区楼市仅温和复苏，少数城市房价仍在下跌。但一线城市和少数二线是全国楼市的风向标，如果这些城市的房价一直走高，则其他城市也会跟着上涨，“不调控，就会失控”。

　　中国房地产学会副会长陈国强指出，当前市场上非理性、恐慌性购房行为有所显现，许多二手房业主漫天要价，在这种情况下，重申调控措施甚至有所加码势在必行，“国五条”及其细则的出台十分及时。

　　新政影响几何

　　此次的调控政策由于力度较大，甫一出台就在市场上引起了强烈反响。对于调控效果，市场预期出现明显分化。有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。

　　也有观点认为，征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求，这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。

　　此次重申按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1%～2%征税，后者要比前者少征很多税。业内人士由此判断，今后二手房市场降温幅度将超过一手房。

　　来自北京、天津、上海等地地产中介的消息显示，3月1日政策出台后，有不少持币待购者连夜前去咨询，显得十分焦急。此后几天，不少房主拿着房产证前去委托卖房，想在政策生效前交易成功。业内人士预计，为了在“国五条”细则正式实施前赶上政策末班车，预计近期内买卖市场将出现成交小高峰，等到正式实施后，市场成交走低将很快显现。

　　此外，有专家指出，由于个税的征免差异，在个税提高的情况下，二手房市场将出现分化。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮表示，个税提高后，大量不符合免税条件的二手房将被挤出二手房市场。一些符合免税条件的二手房则会受到追捧，价格甚至可能会上升。

　　与此同时，二手房中的学区房与非学区房也将出现分化。天津某事业单位的李先生表示，现在城区的新楼盘很少，如果想要一个好学区，只能买二手房，这些刚性需求是征税无法改变的。因此，调控后学区好的二手房还是会有需求，税收也相对容易转嫁，交易不一定会减少。

　　据我爱我家市场研究中心分析认为，由于新建商品房市场不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，预计在政策细则实施后，将有一部分二手房市场需求被挤压至新房市场。

　　另外，此次细则明确提出，对房价上涨过快的城市可“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，业界认为此前市场猜测的“首付6成、利率提高至1.3倍”很有可能在部分一线城市执行。

　　对此，杨红旭认为，由于限购升级、房贷紧缩等新政，主要是针对房价上涨较快的城市，预计今年一二线城市降温幅度，将会超过三四线城市。

　　促进房地产市场平稳健康发展

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，事实上，楼市调控并不是“狼来了”，打压房价也并不是调控的最终目的，而是要促进房地产市场平稳健康发展。我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

　　“楼市回暖是不争的事实，但也要看到地区和城市的差异性，同比数据有涨有跌”。朱中一称，2012年以来的量价齐升在全国范围内并不一致，更多的市场反弹出现在一、二线城市，大多是在刚性需求推动下引发的结构性上涨，并不具备全国性普涨的特征。

　　国家统计局公布的数据显示，一月份，北京、上海、广州和深圳等一线城市新建商品住宅价格环比涨幅均有所扩大，分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%。而在二、三线城市中，桂林市新建商品住宅环比销售价格已是连续三个月下降，海口、南宁和无锡等城市则连续两个月下降，牡丹江、温州、烟台、常德、惠州、韶关和北海等城市的房价则与上月持平。一线城市与二、三线城市房价涨跌不一的状态已持续多时。

　　新浪网上一项“晒老家房价”的活动统计显示，40万元在北京五环外可以付一居室的首付，在上海徐汇区只能购买普通商品房的一个洗手间，在湖南株洲则可以买一套80平方米的两室一厅。

　　人民网上一项有70多万网友参与的调查则显示，93%的网民认为，现今房价过高，已经“根本不能承受”；58%的网民预计2013年房价会稳步上涨，12%的网民认为将保持稳定。

　　在讨论对今年房地产市场的期待时，31%的网民选择“加强宏观调控，继续实行限购限贷，抑制房价上涨”，14%选择“增加保障房和中小户型商品房的供给”，还有13%希望“房产税扩大试点”。

　　专家认为，城镇化基本完成之前，房价整体上涨的态势难以逆转，调控的目的就是要让房价保持在一个相对合理的区间内，满足城镇居民的住房需求。(《半月谈》2013年第5期，记者 魏宗凯 邓中豪)

　　细则落地 投机获益空间被挤压

　　“新国五条”及细则出台后，资本市场房地产板块连日来剧烈震荡，二手房交易市场则十分火爆。但在各地相关细则出台之前，市场信号复杂多变，后市走向仍不明朗。对此，中国房地产学会副会长陈国强、兰德咨询总裁宋延庆在接受专访时表示，新政对市场预期的影响较为明显，同时不排除未来出台严厉细则的可能。

　　投机获益空间被挤压

　　记者：“新国五条”细则的焦点主要集中在二手房交易个人所得税按照差价的20%征收这一条款上。这并非新手段，却引起市场的强烈反响。在当前的市场形势下，如何评价这一政策效果？

　　陈国强：税收政策是每次调控中必不可少的手段。但和过去相比，这一政策的力度还是超过大部分市场人士的预期。从政策对市场的冲击力而言，该政策对购房成本的提高显而易见，但这个效果还需要时间来观察，也需要视地方细则而定。

　　当然，这项政策的调整，也有比较明显的正面效应，体现在市场预期的引导上，并大幅挤压了一些投机、投资需求的获益空间。

　　宋延庆：“新国五条”出台的出发点是为了促进房地产市场的健康发展。当然，这次政策力度或许有点大。就二手房交易税收政策而言，在某种程度上可能会阻碍二手房的流通。如果这样的话，显然和调控的初衷有一定的违背。

　　二手房市场将降温

　　记者：按照住建部官员在全国两会上的说法，今年3月底，各地可能出台相关细则。对细则中的条款有哪些预判？

　　陈国强：无论是“新国五条”还是配套细则，都涉及到几条核心内容，包括对地方政府的年度房价控制目标，年度的住宅用地计划。此外，新政要求地级以上城市，把符合条件的群体纳入保障范围等条款，也应在细则中有所体现。

　　但也有不确定因素，比如二套房贷问题，在原有基础上进一步从紧是必然的，但涉及到哪些城市，首付比例和贷款利率会提高多少，都存在很大的变数。

　　宋延庆：“新国五条”中提出要扩大供应，这给市场带来比较好的预期。过去多年来不但存在供需失衡问题，还存在土地供给不足的情况，如果在这方面有所突破，未来市场形势可能会好转。

　　记者：各地细则出台后，二手房交易市场是否会降温？对新房市场和租赁市场有那些影响？

　　陈国强：细则出台后，二手房市场将转向清淡。但对新房市场的影响，短期内难以具体量化。对新房市场而言，不同城市的市场供求状况和库存量存在非常大的差别。一二线城市现在面临是增加供应的问题，大部分三四线城市则面临如何去库存的问题。在这样一种差异化的市场状况面前，政策的影响同样会有明显差异化的表现。

　　对租赁市场而言，由于个税政策的影响，导致更多存量房的房东采取转让出租的办法，相应的租赁需求也会增加。两者之间未来供求关系如何演变，目前还需要观察。

　　对后市谨慎乐观

　　记者：如何判断今年的房地产市场走势？

　　陈国强：从价格上看，当前房价持续上涨的轨迹可能受到影响。未来成交量将出现下滑，尤其是一些东部重点城市。对于房地产投资而言，短期内可能会保持一定的惯性，但政策对企业在土地市场拿地、投资开发的节奏肯定会带来影响，只是不同企业受影响的程度有差别。

　　宋延庆：当前的市场走势，我认为处于“右下方”。也就是说，从2008年以后的五年时间内，房地产市场经历了一个完整的市场周期。2013年以后，房地产市场将进入另一个周期，当前市场可能是处于复苏的右下部，属于上升的周期。

　　从上升的周期来看，市场需要三年左右的时间来恢复。从长期来看，行业发展的基本趋势不会改变。因此，我国房地产市场可能还会有较长的发展时间。

　　记者：楼市调控新政曾一度重创地产股，从资本市场层面看，这种影响还能持续多久？

　　陈国强：楼市新政出来之后，股市出现暴跌，是市场过度解读，或者说是市场部分恐慌造成的。但从估值上看，地产股的估值跟目前一些龙头公司的业绩表现相比，已经很明显的背离。从目前地产股的投资价值来看，我个人还是比较乐观的。

　　宋延庆：股市大跌的情形可能持续不了太久，特别是地产股的表现。从当前房企公布的业绩简报来看，受到2012年房地产市场整体回暖的影响，有六七家房地产公司的净利润超过100亿元。在这种业绩支撑下，我个人判断房地产股不会一直下跌。(中国证券报，记者 张敏)

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